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Figaro : Bailleurs, comment évaluer votre premier loyer ?

Publiée le 02/09/2013

 

Déterminer le loyer d'un logement que l'on vient d'acquérir est une étape aussi délicate qu'importante, car il est difficile de le réévaluer ultérieurement.

 

La fixation du montant d'un loyer est, en principe, libre lorsque vous louez un logement neuf ou ancien pour la première fois, sauf s'il s'agit d'un bien bénéficiant d'un régime de défiscalisation Scellier ou Duflot. Pour autant, il faut être prudent. Trop élevé, le loyer peut décourager les candidats à la location et entraîner une vacance pénalisante. Trop bas, il sera difficile à réajuster, compte tenu des règles d'indexation. Voici nos conseils pour estimer le juste loyer.

1. Comment trouver des références de marché fiables?

L'observatoire Clameur (clameur.fr) fournit en accès libre les loyers de marché dans 1 218 villes. Vous y verrez, par exemple, que le loyer annuel au mètre carré d'un studio dans le IXe arrondissement de Paris est de 28,40 €. Vous pouvez compléter ces données par d'autres bases, comme celle de l'Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne:observatoire-des-loyers.fr) ou des agences départementales pour l'information sur le logement (anil.org). D'ici la fin de l'année, vous pourrez consulter les premiers résultats des observatoires des logements créés à la demande de Cécile Duflot. Ces données seront accessibles gratuitement auprès des observatoires et des antennes régionales de l'Anil.

2. Ces bases donnent-elles des estimations suffisamment précises?

Non, le loyer aura besoin d'être affiné en fonction des qualités et défauts du logement. Il faut d'abord étudier sa situation. En centre-ville, proche des commerces, des transports ou des écoles, il se louera sensiblement plus cher ; à l'inverse, loin de tout, le logement sera pénalisé. Faites-en de même avec la qualité de l'immeuble. Le récent ou le neuf ne signifie pas toujours un loyer plus élevé, sauf s'il répond à des qualités de construction permettant de réaliser des économies d'énergie. Ensuite, faites le tour des équipements du bien. Un ascenseur pour les appartements en étage élevé, un parking, une cave, les services d'une concierge et un chauffage collectif feront grimper le prix des loyers. S'agissant du logement lui-même, la surface est un élément déterminant. Un studio ou un deux-pièces se louent proportionnellement plus cher qu'un quatre ou cinq-pièces. Enfin, vous en tirerez un meilleur prix si les aménagements intérieurs sont en bon état et s'il est peu gourmand en énergie. Selon une enquête réalisée par LocService, le montant des loyers baisse de 12% entre un logement dont le diagnostic énergétique est doté d'un A, et celui classé G.

3. Une fois fixé, le loyer est-il aisément modifiable?

Non, d'où l'intérêt de ne pas se tromper dans ses estimations. En cours de bail, il ne sera possible de réévaluer le montant du loyer qu'une fois par an, à la date anniversaire du contrat. Et cette augmentation ne peut pas dépasser la variation sur un an de l'indice de référence des loyers(IRL) publiée par l'Insee. Ce n'est qu'à l'échéance du bail ou au changement de locataire que vous pourrez remonter le niveau du loyer, notamment s'il est manifestement sous-évalué. Sauf si le logement se situe dans l'une des communes soumises au plafonnement des loyers. Le décret du 20 juillet 2012, dont l'application a été reconduite jusqu'au 31 juillet 2014, prévoit que, dans 38 agglomérations de plus de 50 000 habitants, le bailleur ne peut appliquer au nouveau loyer, en cas de relocation ou de reconduction du bail, une augmentation supérieure à celle résultant de l'évolution de l'IRL, sauf si vous avez fait réaliser, depuis moins de six mois, dans les parties privatives ou communes, des travaux d'un montant au moins égal à une année de loyer.


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