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S’exonérer des plus-values immobilières, le conseil du notaire

Publiée le 03/09/2016

Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Me Jean-Michel Cadiet fait le point sur les cas d’exonération des plus-values immobilières.

Avant de vendre, il est utile de se poser la question de l’impact ou non des plus-values immobilières sur le prix de vente de votre bien immobilier. Lors de la vente d’un terrain, d’une maison, d’un appartement ou de tout bien immobilier à un prix supérieur à celui de l’achat, se dégage une plus-value immobilière. Ce gain, cette différence, est en principe taxable mais il existe plusieurs cas ou la vente est exonérée de l’impôt.

Les cas d’exonération

Tout d’abord il faut savoir que le régime des plus-values varie selon la durée de détention, le prix de vente, la nature du bien.

1 - La durée de détention

Plus on détient le bien depuis longtemps, plus la taxation baisse. Chaque année de détention permet de profiter d’un abattement sur la plus-value imposable.

La plus-value immobilière est exonérée de la sorte:

● au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ;

● au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Que ce soit 22 ans ou 30 ans, le délai se calcule de date à date.

2 - Les ventes dont le prix est inférieur à 15 000 € sont exonérées.

Si le bien est vendu par des époux, le seuil de 15 000 € s’apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté

3 - La vente de la résidence principale

La résidence principale est toujours exonérée. Mais attention! Que se passe-t-il si vous avez déménagé avant de vendre? Dès lors qu’il y a déménagement, le logement en vente ne constitue plus la résidence principale, par définition: il y a donc un risque de perdre le droit à l’exonération. Toutefois, l’administration fiscale admet le bénéfice de l’exonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusqu’à la mise en vente, si la vente intervient dans des délais normaux de vente. Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.).

4 - Possibilité d’exonération pour la vente de la résidence secondaire

Il est possible d’être exonéré de la plus-value sur le produit de la vente de la résidence secondaire, s’il est affecté à l’acquisition d’une résidence principale.

Trois conditions doivent être remplies:

● il doit d’agir de la première vente d’une résidence secondaire ;

● le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou indirectement, au cours des quatre années précédant la cession ;

● le cédant doit procéder au remploi du prix de cession dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement, qu’il affecte dès son achèvement ou son acquisition, à son habitation principale. À noter que l’exonération s’applique à la partie du prix qui est réinvestie.

5 - Exonérations spécifiques aux non-résidents

L’administration fiscale élargit, sous condition, le régime d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des non-résidents au titre de la cession d’un logement situé en France. Celui-ci s’applique aux cessions intervenues depuis le 1er janvier 2014. L’exonération s’applique désormais à la cession de tout logement détenu en France par les non-résidents (un bien locatif par exemple), non plus seulement à la cession d’un logement qui constituait en France leur habitation.

En contrepartie, le régime d’exonération s’applique:

● dans la limite d’une résidence par contribuable ;

● dans la limite de 150.000 euros de plus-value nette imposable.

D’autre part, deux autres conditions sont requises:

● le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

● la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 5e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

6 - Exonération dans le cadre d’une expropriation

La plus-value est exonérée dans le cadre d’une expropriation à condition qu’elle ait lieu à la suite d’une déclaration d’utilité publique et que l’exproprié réinvestisse intégralement l’indemnité pour acheter, construire, ou agrandir un bien ou plusieurs biens immobiliers dans un délai d’un an compter de la perception de l’indemnité.

7 - Exonération de biens des retraités ou des personnes handicapées

Les titulaires de pension de retraite ou d’une carte d’invalidité sont exonérés de la plus-value pour tout bien vendu s’ils remplissent les deux conditions suivantes qui s’apprécient au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente:

● leur revenu fiscal de référence (celui de l’avant-dernière année précédant la vente, soit 2012 pour une vente en 2014) ne doit pas dépasser 24.043 € pour la première part du quotient familial, 5 617 € par demi-part supplémentaire et 4 421 € pour chaque demi-part supplémentaire ;

● ils ne doivent pas être soumis à l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente.

Pour bénéficier de l’exonération, leur logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ et la vente doit intervenir dans un délai de moins de deux ans après qu’ils l’ont quitté.

Les obligations déclaratives

En principe, seul le montant net des plus-values imposables doit être indiqué dans la déclaration de revenus n°2042. Toutefois les plus-values exonérées au titre d’une première cession doivent figurer dans la déclaration de revenus pour que le fisc suive le remploi.

- L’exception

Il existe une mesure qui permet à un non résident, au sens de l’article 4 B du CGI, de bénéficier d’une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable, lorsqu’il cède un immeuble en France (CGI 150 U-II 2°).

L’exonération ne concerne que la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non-résidentes en France.

•Trois conditions doivent être respectées:

1. le cédant doit être un ressortissant de la Communauté européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative. Cette qualité s’apprécie à la date de la cession de chaque bien pour lequel l’exonération est demandée ;

2. le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

3. le cédant a eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. Par exemple, si l’immeuble a été loué pendant cette période, l’exonération n’est pas applicable. Cette condition n’a pas à être respectée si la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France.

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