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OPTIMISER LE RENDEMENT LOCATIF

Publiée le 08/09/2015

La baisse des prix a un effet secondaire appréciable : une hausse du rendement. Certaines formules permettent d'obtenir une rentabilité sensiblement plus élevée qu'en location classique.

Pour un investisseur, un bon rendement locatif est d'abord un rendement régulier sans gros soucis à la clef. Plusieurs choix stratégiques permettent d'atteindre cet équilibre. Voici six solutions à étudier et à adapter en fonction des objectifs patrimoniaux et des capacités financières de chacun.

La colocation dans l'ancien

Il y a encore quelques années, les propriétaires bailleurs voyaient la colocation d'un mauvais oeil. Craignant des problèmes avec le voisinage (nuisances sonores) ou des dégradations, ils n'étaient pas enthousiastes à l'idée de livrer leur appartement à une bande d'étudiants. Mais les mentalités ont évolué et la colocation a plutôt le vent en poupe chez les investisseurs.

D'abord parce que les colocataires n'ont plus le même profil. Il y a toujours des étudiants financés par les parents, mais plus seulement. Les candidats à la colocation sont aussi des actifs plus ou moins jeunes qui ne peuvent pas se payer une location en solo. « Accepter de louer à plusieurs occupants s'avère un bon moyen de sécuriser un rendement locatif puisque chaque colocataire est responsable du paiement de sa quote-part du loyer », explique Nicolas Baussant, cofondateur du site Colocation & Vie. Pour ceux qui s'apprêtent à acheter dans le but de faire de la colocation, mieux vaut privilégier des moyennes ou des grandes surfaces en appartement ou en maison, avec à la clef des travaux importants. « Cela permet à l'investisseur de profiter des économies d'échelle liées aux travaux. Avec un point positif pour le logement individuel sans charges de copropriété », poursuit-il. Côté rendement, « si l'on pratique des loyers individualisés comprenant la chambre et un bout des parties communes, le bailleur peut au total augmenter son rendement de 1 % par rapport au même logement loué à un seul ménage », ajoute Karim Goudiaby, PDG d'Appartager.com. Revers de la médaille : il y a parfois plusieurs baux à gérer, des relations à entretenir avec le voisinage ou la copropriété, les allées et venues étant plus fréquentes qu'avec un seul occupant.

Le meublé dans l'ancien

Investir dans l'ancien et pratiquer de la location meublée permet d'afficher un loyer de 15 à 20 % supérieur à celui d'une même surface nue. « A Lyon, c'est de 40 à 50 euros de plus par mois », soutient Bertrand de Raymond, PDG de Capcime. De fait, cela majore les revenus locatifs. Ce genre de logements intéresse une clientèle ciblée d'actifs ou d'étudiants en stage ou en période d'essai pour quelques mois et même des locataires étrangers (diplomates, hommes d'affaires, etc.). Tous sont en quête d'un domicile temporaire tout confort, dans lequel on s'installe immédiatement. Cette clientèle friande des quartiers cossus est exigeante. « Un bien doit disposer d'une excellente situation géographique (prime pour les quartiers centraux ou historiques) et en même temps doit être parfaitement équipé », affirme Maud Velter, directrice associée de Lodgis. Atout pour le bailleur : le logement est, si besoin, plus vite récupérable qu'une location vide. Le préavis est de trois mois chaque année (durée du bail). Quant au choix du régime du LMNP dans ce genre de location, il permet de « maximiser le rendement avec peu ou pas de fiscalité, surtout lorsque le crédit a été remboursé », souligne Eric Ninu, directeur commercial chez I Sélection.

Le « Pinel » dans l'ancien

C'est une solution moins connue et plus complexe que celle existant dans le neuf. L'achat d'un bien à réhabiliter en Pinel offre des avantages fiscaux équivalents à ceux prévus dans le neuf. La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat majoré des frais et du coût des travaux dans la limite de 5.500 euros le mètre carré. Toutefois, ce scénario n'est possible que si le logement répond à certains critères : il doit être qualifié d'inhabitable par un professionnel et recevoir un agrément fiscal. « Cette solution est intéressante pour des deux et trois pièces, et lorsque le prix des travaux, réalisés par un professionnel, avoisine 20-25 % du prix d'acquisition. Ces interventions lourdes permettront ainsi de rendre le bien à nouveau décent et doté d'un bon niveau de performance énergétique », commente Bertrand de Raymond. En termes de délai, cette opération se boucle plus vite que dans le neuf.

« On profite d'une décote par rapport à un logement en bon état, les frais de notaire sont moins élevés et on utilise le mécanisme du déficit foncier qui permet de sortir un taux de rendement interne de 7 %. Nous avons obtenu ces résultats pour des T1 et T2 en plein centre-ville de Lyon », affirme Bertrand de Raymond.

  Le « Pinel » dans le neuf

C'est la formule la plus évidente et surtout la plus simple pour l'épargnant qui souhaite réaliser un premier investissement locatif. Les rendements (bruts de fiscalité) pour ces programmes neufs, en région, évoluent entre 3,5 % et 4,2 % par an. Ce rapport de façade est dopé par l'avantage fiscal consenti. Pour mémoire, l'achat de Pinel dans le neuf ouvre droit à une réduction de l'impôt sur le revenu égale à 12 % du prix du bien pour une période de location de 6 ans, à 18 % sur 9 ans et à 21 % sur 12 ans. Le montant d'une opération est plafonné à 300.000 euros par an avec un prix du mètre carré limité à 5.500 euros. « Sur certaines opérations, le taux de rendement interne sur 12 ou 15 ans avoisine 7 % par an », souligne Alexandre Boutin, ingénieur patrimonial chez Primonial. Investir dans du neuf avec des plafonds de loyer limités par l'Etat permet de proposer « des prix raisonnables qui intéressent bon nombre de locataires. C'est donc un bon moyen de les fidéliser. Cette moindre rotation des occupants participe aussi aux bons résultats du rendement sur la durée », affirme Stéphane Theuriau, président du directoire de Cogedim.

Autre avantage de ces logements : des charges locatives faibles car les appartements sont économes en énergie. C'est un avantage pour louer vite et bien. Enfin, en cas de relocation intervenant de 4 à 6 ans après la livraison, pas besoin de dépenser beaucoup en travaux de remise en état.

La résidence services dans le neuf

C'est un investissement « clefs en main » plus proche du produit financier que de l'immobilier. A la fois géré et entretenu par un exploitant, ce lot ne propose au bailleur aucun usage (sauf dans le cas des résidences de tourisme). Néanmoins, il affiche des performances parmi les plus élevées de la famille des placements immobiliers. Les résidences services (étudiantes, seniors, d'affaires, de tourisme, Ehpad) servent entre 3,5 et 4,5 % de rendement garanti net de charges. « Cet investissement est surtout utile pour ceux qui recherchent à long terme à se constituer des revenus complémentaires en vue de la retraite », indique Alexandre Boutin.

L'achat en nue-propriété dans le neuf

En apparence, l'achat en démembrement de propriété ne procure aucun rendement immédiat et sur une longue période (de 15 à 18 ans). Pour mémoire, ce mode d'investissement consiste à n'acheter que la nue-propriété d'un bien locatif. Quant à l'usufruit du même bien, il est détenu pendant plusieurs années par un bailleur social. Au cours de cette période, ce dernier gère, loue et entretient (travaux) ledit logement, de même qu'il encaisse les loyers et paie la taxe foncière.

Bien que cette opération ne lui rapporte rien durant cette phase de démembrement, l'investisseur y trouve quand même son compte et parvient à dégager une bonne rentabilité. La raison ? C'est une façon astucieuse de se constituer un patrimoine immobilier en achetant un bien avec une décote de 30 à 40 % par rapport au même bien en pleine propriété. « Du simple fait de cette ristourne à l'achat, le taux actuariel obtenu est de 3,47 % sur la base d'un prix de sortie identique au prix de départ », précise Eric Ninu.

Autre atout non négligeable qui influe positivement sur l'intérêt financier de cette opération : « La valeur d'un bien détenu en nue-propriété sort du patrimoine taxable à l'ISF. Cette économie fiscale est à prendre en compte dans la rentabilité finale », affirme Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. Une fois achevée la durée de l'usufruit du bailleur social, le nu-propriétaire redevient, plein propriétaire du bien à sa valeur vénale, sans droits de mutation, ni friction fiscale. « Cet achat relève d'une vraie stratégie d'investissement patrimoniale sur la durée et s'avère payant lorsque l'épargnant dispose de revenus fonciers », précise Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l'offre immobilière à la Banque Privée 1818.

Laurence Boccara, Les Echos
à  retenir

Le régime Pinel ouvre droit à une réduction de l'impôt sur le revenu égale à 12 % du prix du bien pour une période de location de 6 ans, à 18 % sur 9 ans et à 21 % sur 12 ans.
Le montant d'une opération Pinel est plafonné à 300.000 euros par an.
Le prix du mètre carré est limité à 5.500 euros.


En savoir plus sur http://www.lesechos.fr/journal20150904/lec2_supplement/021296266383-6-idees-pour-optimiser-son-rendement-locatif-1150579.php?1pfmGfRzRqfLqGxe.99#xtor=CS1-31

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